PRCBroker | J-REIT：宽松的金融环境支撑复苏

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■自年初以来，与国内股票和海外 REITs 等其他资产类别相比，J-REITs 表现出相对的弹性。

■金融环境的贡献大于基本面，日本央行明年春季起的政策立场可能会影响趋势。

本报告总结了日本每半年监测一次的国内房地产和房地产投资信托 (J-REIT) 市场的趋势。 反映 J-REIT 市场整体趋势的东京证券交易所 REIT 指数在 1 月份跌破 1,800 点，为约一年来首次，股息收益率升至约 4%。 该指数虽然一直低迷到3月中旬，但逐渐回升，目前正在回升至2000点左右。 截至9月6日，J-REITs（东京证券交易所REIT分红指数，年初以来上涨0.6%）、日股（TOPIX分红指数，同比下跌1.9%）、美国REITs （NAREIT总回报指数，以美元计价，同比下降17.6%），与国内其他资产类别和海外REITs相比，保持相对坚挺。

J-REITs的复苏与金融环境有关，而不是与国内房地产市场的基本面有关。在海外国家转向货币紧缩以抑制通胀的同时，日本央行继续其宽松的货币政策，在日本，仍然可以以低利率获得资金。在外汇市场，日元自3月中旬以来快速贬值，增加了海外投资者投资国内房地产的机会。从投资者类型来看J-REITs的交易情况，在日元加速贬值的3月份，外国投资者大量净买入J-REITs，带动指数上涨。相比之下，基本面低迷，三木商事编制的东京平均写字楼租金在2020年7月达到顶峰，并连续24个月持续下降。东京 23 区的公寓租金（7 月：3,823 日元/平方米）由东京关亭汇总，与新冠危机前的 2020 年 2 月（3,792 日元/平方米）相比几乎没有变化，租金持续上涨至 2020 年。在不增加租金的情况下，销售和销售价格飙升，基于收益回报法的房地产价格被高估。

现有租户不会一次全部更换，因此除了一些专门从事酒店的物业外，即使在 COVID-19 危机后租金市场达到顶峰后，J-REITs 的租金收入也一直保持稳定。 然而，随着租户被替换，租金下降和空置率增加的影响可能会增加。 在过去六个月外资流入的支持下，东京证交所房地产投资信托指数几乎消除了年初以来的跌幅*1。 在日本，利率已经开始逐步上升，日本央行行长黑田东彦的任期将于明年4月到期。 日本央行从明年春季开始的货币政策立场预计将影响 J-REIT 市场的基本基调。

*1：2016 年 9 月，日本央行推出了设定短期和长期利率目标的“收益率曲线控制”政策。